穿越行业调整新周期，“稳健型”选手脱颖而出

在底层逻辑加速重构的下半场，低风险偏好成为助力企业长线发展的稳定剂，稳健型房企凭借战略定力及精准预判迎来更多机遇。

稳健星河，“稳”的背后是品牌强大的硬实力，“健”是策略精准、行动高效、匠心品质、服务保障、对客户负责，有信有为。

2021行业急转而下承压发展，“国”“民”企分化加剧

2021年注定是中国房地产行业发展史上“不平凡”的一年。

上半年，疫情后流动性宽松和积压需求释放引发的一轮市场上行。前6个月全国商品房销售面积和销售金额连续创出当月历史新高，70城新房价格环比涨幅由2020年12月的0.1%最高上行至2021年5月的0.5%。

从而引发了调控政策和地产金融政策的持续收紧，前三季度重点城市出台房地产收紧政策的次数远高于放松政策，并且处于2019年以来调控最为频繁和精细化的阶段。

资料来源：克而瑞深圳区域整理

同时叠加“三道红线”、信用风险暴露后的融资环境恶化、预售资金监管收紧对于房企现金流的额外压力，部分房企出现流动性危机，进而通过降价促销保障回款，土地市场快速冰封，市场急转直下。

从2021年的前两轮集中土拍来看，第二轮央企、地方国企和民企拿地额占比分别达29%、38%和33%，较第一轮分别+4、+21、-25pct。土地市场整体而言呈现了“国进民退”的特征。

在新的融资和调控政策下，国央企具备融资能力和融资成本上的核心优势，而民企在国企面前，最大的竞争优势是经营效率和经验。房地产行业经过多年的高周转，民企已经积累了不少高效、高质量开发的经验。

可以预见的是，中国房地产长效机制的建立过程仍将道阻且长，市场和行业的博弈仍将愈演愈烈。国央企资金实力优势继续放大，而民企在经历降档增效、锤炼内功的阶段后，分化将进一步加深。

在底层逻辑加速重构的下半场，低风险偏好成为助力企业长线发展的稳定剂，稳健型房企凭借战略定力及精准预判迎来更多机遇，稳健者的“大时代”已然到来。

大浪淘沙，高质量发展民企脱颖而出

谈及稳健型民营房企，万科和龙湖都是头部房企中的典型代表，作为中国地产新赛道中的领头者，凭借其稳健的基本盘和穿越行业周期的能力，在行业中持续保持领跑地位。

而对于主要深耕区域的房企来说，稳健经营发展同样是企业的生命线。拥有更健康的财务体系、更稳健的发展路径、更充沛的现金流和更加多元的业务布局至关重要。诞生于1988年改革开放浪潮之中的星河，便是稳健发展的房企标杆之一。

2003年涉足城市更新，2005年布局商业地产，2009年进军金融服务，2014年深圳星河 WORLD 正式亮相……星河突破传统房地产、产业园区单一开发模式，形成全方位、多业态、可持续发展产融联盟新城，确立了产业、地产、商业、置业、金融、投资、物业多板块协同发展的业务模型。

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多元拿地方式、丰沛优质土储，助力可持续发展

土地作为房企重要的生产原料决定着房企未来的生存和发展，本轮地产周期对土地端调控亦层层加码，且土地成本总体保持上行趋势，对房企资金实力和流动性要求越来越高。

星河是中国房地产行业中最早布局股权投资的民营千亿集团企业之一，十余年间，星河的股权投资从初出茅庐的新人发展到自有资金投资和在管规模“双百亿”的行业领头地位。截止目前，星河金融版本自有资金投资金额超200亿，资产管理规模超300亿元，负债率很低，这都得益于星河三十余载打造的硬实力，以及多元化的集团业态为资金流转、积累提供了强有力的支撑。

星河地产是星河控股旗下的地产开发主体，目前，星河地产累计开发面积超6000万平方米，土地储备面积逾3300万平方米，主要位于大湾区，并辐射至长三角、京津冀、中西部等主要中国城市经济圈。

2021年11月25日，星河地产集团成功斩获南京、深圳两大核心城市地块，逆势补仓，企业实力可见一斑。值得关注的是，深圳第三轮集中供地最终拿地的企业，除星河、鸿荣源是民企外，其他全部均为央企国企。在穿越周期发展过程中，星河以稳健的经营、健康财务状况及高质量发展，在行业内脱颖而出。不少媒体在报道深圳土拍中表示：经历地产行业变革期，在此时还积极拿地的房企，资金链和负债上都是健康的。

表：2020年至今星河拿地布局情况（部分）

资料来源：克而瑞深圳区域整理

除了常规的招拍挂拿地之外，星河凭借集团多年“城市综合运营商”的资源优势，在城市更新和产城融合方面精准投资、积极布局，形成了多元化的拿地方式，不仅成本低廉，而且区位优越，可为公司未来的可持续发展奠定了坚实的基础。

城市更新方面，星河是国内最早涉足城市更新行业的公司之一，深耕粤港澳大湾区，运作更新项目近100个，已有50多个项目成功推向市场，累计更新改造面积约2500万平方米，为超过20万村民、村集体及企业提供了土地更新改造服务。

表：星河城市更新经典项目一览（部分）

资料来源：克而瑞深圳区域整理

作为星河控股集团全资子公司，星河城市更新集团首创更新+多元化业务模式，2021年荣膺“中国房地产城市更新优秀企业”四强。在城市更新成为我国“十四五”城市发展新动能的机遇下，城市更新将为星河提供可持续的增长动力。

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精研土地价值、洞悉客户需求，匠心打造精工产品

产品始终都是房地产开发企业最为核心的市场竞争力，星河控股董事长黄楚龙曾在公开场合多次表示，“做一个就成一个，一个比一个更好”。秉承此理念，精品战略贯穿于星河地产发展始终。

在三十余年的发展中，“星河精品”的内涵，伴随着国家产业结构调整的步伐而不断扩充。“星河丹堤”是星河精品体系里独具城市山水资源禀赋的超大型人文品质社区，如果说每个企业都有自己的王牌拳头产品，那么，“星河丹堤”就是星河的王牌。

从深圳到惠州、常州、广州，再到如今的河源，星河丹堤已经在全国复制了六座，或面湖、海，或居山，或独享森林公园，每一座都将生态资源、产品优势、配套等融为一体。“星河丹堤”始终坚持回归人文品质社区的本质，构建以人为尺度的美好社区样本。可以说，每一座“星河丹堤”的建设，都见证了一个城市的发展。

图：全国六座星河丹堤

15年前，在深圳龙华，星河地产首个“丹堤”项目——深圳星河丹堤诞生，在当时市场低迷期杀出了一条血路，推助龙华从“福田后花园”，晋升为深圳北中心区域。

此后，无论是在惠州惠阳、惠城、广州南沙，还是在常州、河源，每一座星河丹堤均延续了“丹堤”系的高端品质，凭借区位、优质自然资源、高附加值配套以及户型设计、物业服务等综合优势，成为区域物业价值的风向标。

在产品设计方面，以近期热销的河源·星河丹堤为例，项目推出建面约99-142㎡的户型，它们同时具有更好保护隐私的入户花园以及市面上少有的客餐厅等宽设计，这让公共区域拥有更加宽阔的视野，居住舒适性更高。

图：河源星河丹堤效果图

巨大的建筑，总是由一木一石叠起来的；而品质，却只有一心一意才能绘就而成。星河将继续精研土地价值、洞悉客户需求，以优质的产品力与配套资源突围进阶，唤醒品质时代的回归。

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至诚服务、场景运营，“未来社区”赛道先行者

随着房地产核心客群的个性化需求分化，产品内涵也更加丰富，不仅从室内延伸到室外，也从业主对空间、景观、服务的身体感知延伸到社交化的心理需求。对于社区生活的舒适感和品质感的追求成为客户的核心关注点；星河以前瞻性的目光开启了“未来社区”模式的实践。如今，包括深圳、广州、成都、南京、河源等多个城市多个项目落地未来社区的开发运营。

“先做稳，再做强，后做大”，百强星河

——稳健发展样本

中国权威房地产大数据服务机构克而瑞发布“2021年1-11月房地产企业销售TOP100排行榜”，其中星河地产通过坚持全方位布局和区域深耕战略，在销售业绩、销售面积等多个方面取得优异成绩，受到各家权威机构、市场业内人士高度肯定，蝉联2021年1-11月中国房地产企业销售百强榜。

图：克而瑞2021年1-11月房地产企业销售排行榜

数据来源：克而瑞地产研究

身居中国房地产企业销售百强之列，星河绝不懈怠止步于此，秉承着“先做稳，再做强，后做大”的发展理念，星河地产坚守“星河精品，至诚服务”品牌理念，践行“有时代特征、有星河基因、有国际品质、有品牌感知”四有标准。

“星河要做五百年，不做五百强。”这句话是星河控股董事长黄楚龙对公司基业长青的愿景，也是过去33年发展历程里，星河对长期主义的价值坚守，更是实现高质量发展的经营标准。

稳健星河，“稳”的背后是品牌强大的硬实力，“健”是策略精准、行动高效、匠心品质、服务保障、对客户负责，有信有为。

展望未来，房地产在政策端的稳市场调控思路延续，长期制度建设将进一步深化。房企拼的是产品、财务、运营等综合能力，而额外具备优质商业物业开发和运营基因的公司将有望锁定更为长期的优势，全能型、稳健型的企业将加速胜出。

【以上仅为克而瑞深圳观点，不代表所在企业观点】

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